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マイホーム購入の頭金は無理に貯めなくても良い?あなたにとってベストタイミングとは

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マイホームを購入するためには、住宅ローンの他に頭金を用意する必要があります。

 

ひと昔前までは購入物件の2割は頭金を貯めるべきだ、と一般的に言われていました。

 

3,000万円の物件であれば600万円は頭金で貯めなければなりません。

 

600万円を貯金しようと思ったらあなたの家庭ではどれくらいの期間がかかるでしょうか?

 

たしかに頭金をなるべく多く出して住宅ローンの借り入れ額を少なくすることは基本的な考え方ですが、家を買うために必死に頭金を貯めるよりも良い場合があります。

 

この方法が正解ではないですが、ひとつの考え方として参考にしてみてください。

 

 

最低限必要な頭金

新築一戸建てを購入しようと思ったときにどれくらいの頭金を用意すべきでしょうか。

 

土地から買って新築する場合と、すでに持っている土地に新築する場合では必要な頭金の額は変わってきます。

 

土地を購入する場合

住宅用地として売り出されている土地を購入するときは、不動産業者が仲介をして売主と売買契約を締結することが最も一般的です。

 

この時に契約金として土地の購入価格の5〜10%の頭金が必要になります。

例えば2,000万円の土地であれば100〜200万円です。

 

頭金に関しては売主と仲介不動産業者が了承することで多少融通が効くこともあります。

 

その他仲介手数料や所有権移転登記費用、固定資産税精算額、その他税金も現金で支払うこと一般的です。

 

仲介手数料は2,000万円の土地で約70万円程度。

土地面積にもよりますが所有権移転登記、税金関係を含めて100万円〜120万円程になります。

 

2,000万円の土地を購入するのに、200〜300万円程は頭金を見込んでおきましょう。

 

建物の購入

注文住宅は形にないものを作り上げていくため、工事請負契約を結ぶことになります。

 

請負契約時の契約金は、一般的には請負金額の1割になります。

 

例えば請負金額2,000万円であれば頭金1割は200万円になります。

 

住宅会社によっては契約金は50〜100万で良い会社もあります。

 

最近では火災保険や登記費用などの諸経費と呼ばれる費用も、住宅ローンに組み込むことができる銀行がたくさんあるので、頭金は本当に100万円程度のみで家を建てることはできてしまいます。

 

頭金は貯めるべき?

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頭金をなるべく多く用意することでローンを返済できなくなるというリスクが減ります。

 

例えば3,000万円の物件を買う場合(金利1% 期間35年で計算)

 

  • 頭金 1000万円、ローン 2,000万円  月々56,457円 (利息 約371万円)
  • 頭金   600万円、ローン 2,400万円  月々67,748円 (利息 約445万円)
  • 頭金   200万円、ローン 2,800万円  月々79,039円 (利息 約519万円)

 

頭金を1,000万円貯めた場合と200万円貯めた場合では、月々支払いが22,583円の差となり、利息額に関しては頭金が少ないほうが148万円も負担が大きくなっています。

 

頭金が多いほうがローンが支払えなくなるリスクは少ないのは明確ですね。

 

しかし頭金200万円の人が1000万円貯めようと思ったら、何年かける必要があるでしょうか。

 

世帯収入にもよりますが、仮に毎月10万円貯金できたとしても6年以上掛かる計算になります。

 

賃貸住宅に住んでいる人であればその間ずっと家賃を払い続けることになります。

 

仮に大阪府の賃貸住宅2DKを例にすると、家賃相場は7万円なので年間84万円、6年間で504万円も家賃でお金が消えてしまうのです。

 

その他にも更新料や駐車場借用料なども掛かってきます。

 

500万円あれば太陽光発電やキッチンのグレードアップ、家具、家電など全てまかなえてしまいそうですよね。

 

あなたに家賃の支払い等があるケースでは、頭金を貯めるよりもなるべくすぐに購入してしまったほうが、利息が増える以上に金銭的メリットがあります。

 

ただし頭金が少ないと金利上昇で支払い額負担増のリスクはありますが、そのリスクを回避するのに固定金利を選ぶことも選択肢のひとつです。

 

対して現在賃料を支払っていないという家庭であれば、頭金を貯めることを優先させるのもリスク軽減の方法としては妥当ですね。

 

住宅ローン控除

住宅ローンを借りると、10年ものあいだ年末のローン残高の1%が所得税から控除される「住宅ローン控除(減税)」という制度があります。

 

一般住宅であれば年間40万円まで、10年間で最大400万円が返ってきます。

 

耐震性・耐久性・省エネ性が高い「認定長期優良住宅」や省エネ性が高い「認定低炭素住宅」のいずれかであれば、年間50万円まで、10年間で最大500万円が控除されることになります。

 

ただし、誰でもまるまる500万円が返ってくるわけではなく、あなたの所得や住宅ローンの借り入れ額によって実際の控除額は決まります。

 

■(例)年収500万円の場合(妻、子なし)

     所得税 178,100円、住民税 283,500円

 

4,000万円を借り入れした場合、控除最大額は40万円となります。

ただし所得税が178,100円で40万円までには至りません。

 

所得税で控除しきれなかった分は住民税から最大136,500円控除されます。

 

したがって上の例では、178,100円と136,500円の合計314,600円が確定申告を行うことで初年度は返ってきます。

 

2年目以降、住宅ローンの年末残高は減っていくのと同時に住宅ローン控除の額も若干減ることにはなりますが、1度支払った所得税や住民税が返ってくるため節税にもつながります。

 

したがって自己資金の出資額をあえて抑えて住宅ローンを多く組む人がいます。

 

これは現在住宅ローンの金利が低く、変動金利であれば1%を大きく下回る金融機関が多いため、利息の支払いよりも控除される税金額のほうが多くなる場合があるからです。

 

例えば先ほどのケースで【4,000万円 金利0.5% 返済期間35年】の場合、初年度の利息の年間支払い額は約20万円になりますが、住宅ローン控除で返ってくる金額が約31万円なので11万円が利息を上回ってプラスになるのです。

 

住宅ローン控除のシミュレーションには下記サイトが参考になりますので、ぜひご活用くださいませ。

高機能住宅ローンシミュレーション

 

まとめ

住宅・不動産情報サイト『SUUMO(スーモ)』の調査によると、住宅購入者のうち頭金が500万円未満で物件を購入した人が約40%を占めているそうです。

 

しかも頭金100万円以下で購入する人も全体の1割以上存在していて、これは住宅ローンの低金利が影響しているといえるでしょう。

 

頭金をある程度貯めることも大切ですが、何年もかけて貯めていくよりもなるべく早く住宅ローンを組んで、住宅ローン控除などの税制優遇をうまく活用することも重要になってきます。

 

ただし頭金が少ない場合は、住宅ローンの支払いは無理なく余裕を持った支払いに抑えることをオススメします。

 

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