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住宅ローンが通らない?金融機関はあなたのココを見ています。

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家の購入にあたり多くの方は住宅ローンを利用することかと思います。

 

わたしは現役の住宅営業マンとして、日頃から多くのお客様から住宅ローンの相談を受け、最適な選択をしてもらえるようアドバイスをしています。

 

しかし条件によっては誰もが希望通りの金額が借りれなかったり、最悪の場合はどこの金融機関でも審査が通らない、なんてヒトが実は少なくはありません。

 

なぜそのようなことが起こるのでしょうか?

今回の記事では、知っておきたい『住宅ローン審査』について、基本的な知識をご説明いたします!

 

 

住宅ローンの審査

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まずは住宅ローンを貸し付ける銀行などの金融機関は、どのように審査をするのか。

 

金融機関は、借りた人がお金を滞りなく【返済する能力】と、万が一返済できなくなったときにお金を【回収することができるか】ということを主に審査します。

 

能力とは、『年収』『勤め先』で確認します。

 

返済能力について

会社員の場合は、勤めている会社からの毎月の給与とボーナスの年間の税込合計である年収から、あなたが住宅ローンの返済に充てることができる金額を判断します。

 

固定給は毎年ある程度決まった収入となりますが、歩合給の割合が大きい会社員は、収入が不安定となる可能性があると見られ、借り入れが伸びないこともあります。

 

勤め先については、会社の規模や業績を確認し、ローン返済中に倒産等のリスクを判断します。

 

大手企業で数十年続いている会社であればよっぽどのことがない限り問題ないですが、中小企業で業績不振の会社に勤めている場合などは、借り入れが厳しくなる可能性もあります。

 

公務員は倒産ということが基本的にありませんので、審査はもっとも有利となります。

 

会社経営者や個人事業主など自営業者といわれる方については、その事業で『安定した収入が継続的に望めるか』ということを判断します。

 

会社員は前年の源泉徴収票によって収入の証明ができるのに対して、自営業者は直近3期分の『所得』を見られるため、確定申告書決算報告書の提出を求められます。

 

その中で赤字の期があると安定性に欠け、継続的な収入が見込めないと判断されて融資が受けれないことがあります。

 

自営業者で節税のため所得を低く申告している場合も、希望の借り入れができないことがありますので注意が必要です。

 

担保について 

もう一つは担保価値についてです。

銀行はお金を貸した相手が返済できなくなったら困るので、融資したお金を回収する手段として不動産を担保にします。

 

具体的には土地と建物を競売にかけて、その売却資金によって回収するという方法になります。

 

土地と建物の資産価値が低ければ、回収できる額も少なくなるため、その不動産の価値に見合った額として希望が通らないことも考えられます。

 

市街化調整区域で新築する場合など、比較的土地の資産価値が低くみられることがあります。

 

住宅ローンが組めない?

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住宅ローンを借りるために、他に2点重要な情報として、『健康状態』『個人信用情報』があります。

 

これらに問題があると最悪の場合、住宅ローンを組むことができない可能性があります。

 

団体信用生命保険

住宅ローンの返済は長期間に渡るため、その返済中に債務者が死亡したり所定の高度障害となり働けない状態になってしまうことも考えられます。

 

ローンが残された家族の生活を脅かさないよう、ほとんどの金融機関では『団体信用生命保険(団信)』の加入を義務付けています。

 

債務者に万が一のことがあった時には、この保険金でローンを完済するための生命保険になります。

 

団体信用生命保険に加入ができないと住宅ローンを組むことが厳しくなってくるため、大前提として健康であることが条件です。

 

大きな持病があったり、病気による手術を受けているなど、条件によっては保険に加入することができず、住宅ローンを組めないということもあるのです。

 

団体信用生命保険には告知義務があり、申込書兼告知書に『医師による治療や投薬を受けているか』や『病気による手術や治療・投薬を受けているか』など告知項目に答える必要があります。

 

告知項目に該当することがあっても、病気が完治していたり、安定していて大きな問題がないことを証明できれば、十分加入することはできます。

 

証明するには医師の診断書を一緒に提出することが求められますので、その都度医師に相談してください。

 

注意点としては、告知義務違反は絶対にしないこと。

 

病気を隠して嘘の告知をすると、万が一のことがあったときに保険金が支払われず、残された家族がローンを抱えて苦しむことにもなりかねません。

 

通常の団信に通らない場合は、団信の加入義務がない住宅ローンや、条件が軽い『ワイド団信』という生命保険もありますので、諦めず他の方法を考えることもできます。

 

個人信用情報

住宅ローンを組む人は、毎月決まった期日までにきっちりと返済できるか、ということを個人信用情報によって判断されます。

 

個人信用情報とは?
債務者の「氏名・年齢・性別・生年月日・住所」は勿論のこと、職業や年収、現在の借入れ金額、過去の返済履歴などの個人情報が掲載され、各金融機関で共有しているものを言います。主にローンやクレジットカードなどの申込みがあった場合に、その人物が社会的に信用できる人物であるかどうかを判断するために利用されています。

 

金融機関は『個人信用情報機関からあなたの信用情報を閲覧して審査を行います。

 

住宅ローンの審査でほぼ通らない状態は、ブラックリストに載ってしまっている場合です。

 

過去にクレジットカードの支払いを3ヶ月以上の遅延したり、1〜2ヶ月の支払遅延が何度もあると、事故情報のひとつ『異動』という、いわゆるブラックという情報が記録されてしまいます。

 

この異動があると金融機関としては、返済能力に不安があると判断したり、社会的信用が低いとみなして審査を通しません。

 

近年、携帯電話端末の機種代を分割払いすることが多くなっていますが、携帯料金を滞納してしまうと分割払い分も同時に滞納しているとみなされ、ブラックリストに載ってしまったという事故が増えているそうです。

 

機関によって多少の違いはありますが、一度ブラックリストに載ると、完済してから5年間は記録が残ってしまいます。

 

信用情報は、各機関で情報開示を請求することができるので、なにか心当たりがあったりと、不安な方はあらかじめ一度照会してみることをオススメします。

 

シーアイシー(CIC)

主にクレジットカード会社の金融取引状況の確認

 

日本信用情報機構(JICC)

主に消費者金融の金融取引状況の確認

 

一般社団法人 全国銀行協会(全銀協)

銀行及び銀行系カード会社の金融取引状況の確認

 

まとめ

今回は住宅ローンの審査でみられるポイントについて説明しました。

 

しかしローンの審査には数々の例外があったり、ブラックリストに載っていたとしても、建築費の総額に対して、自己資金(現金)比率が高いなど、条件によっては住宅ローンが通ったというケースもあります。

 

審査が甘い銀行で通ったというケースもあります。

有名どころでいうと、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供するフラット35は住宅ローンの審査が甘いです。

 

フラット35は審査が甘いだけではなく、年収の10倍近くまで借りることができたお客様もいます。

 

住宅ローンはすんなり通る人もいれば、なかなか希望通りにいかず不安になる方もいるとは思いますが、諦めなければきっと道があるはずです。