幸せな家づくり

ハウスメーカーで日々奮闘している営業マンの頭ん中

営業マンに騙されるな!年収からみる住宅ローンの最適な金額とは?

f:id:hyomonchan:20180913233405j:plain

 

住宅展示場に行くと、建築費や住宅ローンの借り入れなどの資金計画について、営業マンからアドバイスを受けると思います。

 

丁寧にいろいろと教えてくれる親切な営業マンがこういいます。

『銀行さんは返済比率35%くらいは貸してくれます。今は金利が低いから、みなさんだいたいご年収の7〜8倍、多い方では9倍や10倍まで借りてますかね。◯◯様もこんなにも借りれますよ!』

 

営業マンはなるべく高く買って貰えるようあなたの予算を引き上げるために、このような営業トークをします。

 

あなたはそれを聞いて、『他の人も結構たくさん借りてるんだ。今は金利が安いからそれが普通なのね。』と安心してしまうかもしれません。

 

でもちょっと待ってください!!

住宅ローンを借りる前にかならず知っておくべきことがあります。

それはあなたが『借りられる額』『返せる額』というのは全く違うということです。

 

営業マンのいいなりになって無茶なローンを組むと、住んでからローン地獄であなたの生活を圧迫しかねません。

 

今回の記事では、あなたの家庭の世帯年収から本当に安心できる住宅ローンの金額を、現役住宅営業マンのわたしがご説明いたします!

 

 

年収の何倍が安心?

f:id:hyomonchan:20180913233403j:plain

 

住宅ローンの借入額は、よく「年収の7倍まで」というのをあなたも聞いたことがあるかもしれません。

 

これは果たして本当なのか?根拠があるのか?

詳しく検証してみましょう。

  

多くの銀行は年収に対する『返済比率』を年収400万円未満は30%、年収400万円以上は35%と設定しており、この返済比率に当てはめて借り入れ可能額を算定します。

 

『返済比率』とは『年間負担率』とも呼ばれ、年収に対する年間返済額の割合をいいます。

 

(例)年収500万円の場合、年収の35%である年間返済額140万円、月々支払い145,833万円までは住宅ローンの支払いに充てられると判断。

 

各年収の最大年間返済額は以下の通りです。 

年収 返済比率 年間返済額 月々支払い額
300万円 30% 90万円 75,000円
400万円 35% 140万円 116,666円
500万円 35% 175万円 145,833円
600万円 35% 210万円 175,000円
700万円 35% 245万円 204,166円
800万円 35% 280万円 233,333円
900万円 35% 315万円 262,500円
1000万円 35% 350万円 291,666円

 

住宅ローンの審査には、『審査金利』という金利で算定され、実際に住宅ローンで適用される『貸出金利』より高めに設定されていることが一般的です。

 

では年収500万円のひとはいくらまで借りられるでしょうか。

仮に審査金利3%とすると、3,780万円まで借り入れができます。

年収の7倍を少し超えるくらいになりますね。

 

月々の支払いは、貸出金利が適用されるので『変動金利0.725%』とすると、月々は101,928円の支払いとなります。

 

各年収の月々支払いは以下の通りです。

年収 借入可能額 月々支払い額
300万円 1,940万円 52,312円
400万円 3,030万円 81,704円
500万円 3,780万円 101,928円
600万円 4,540万円 122,421円
700万円 5,300万円 142,915円
800万円 6,060万円 163,408円
900万円 6,820万円 183,902円
1000万円 7,570万円 204,126円

 (金利0.724%、35年返済で算定)

  

余裕をもって返せる額としては、返済負担率25%以下に抑えることをオススメしています。

上記の表から、年収500万円であれば年間返済額が1,223,136円となります。

 

これを年収で割ると返済負担率24.46%となり、25%以下に抑えることができていますね。

 

つまり、審査金利で住宅ローン借り入れ額を考えることが安心できるひとつの目安となるので覚えておくと良いでしょう。

 

借りられる額のワナ 

f:id:hyomonchan:20180913233401j:plain

 

さて、営業マンがあなたの年収から借入額を算定した結果、購入物件に対してローンの額が足りないと判断した場合はこんな提案をしてくるでしょう。

 

『審査金利が低い銀行もあるので、そちらで計算してみましょう!』

 

では、審査金利が低いとどうなるのでしょうか? 

一般的に審査金利は3〜4%が多いのですが、2%程度や中には1%台という銀行も存在します。

 

もっとも有名なところで『フラット35』という、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する最長35年の全期間固定金利住宅ローンがあります。

 

フラット35は審査金利に貸出金利が適用されるのが特徴的です。

具体例をもとに説明します。

 

年収500万円で審査金利1.39%で計算すると、なんと4840万円という年収の9倍以上の借り入れができてしまうのです。

 

各年収の借入可能額と月々支払い額は以下の通りです。

年収 借入可能額 月々支払い額
300万円 2,490万円 74,905円
400万円 3,030万円 116,419円
500万円 4,840万円 145,599円
600万円 5,810万円 174,779円
700万円 6,780万円 203,959円
800万円 7,750万円 233,139円
900万円 8,720万円 262,319円
1000万円 9,690万円 291,499円

金利1.39%、返済期間35年で算定)

 

先ほどの審査金利3%に比べると、段違いに借入可能額が増えているのがわかります。

 

営業マンはこのようにして、『返済比率が35%以内におさまっているので大丈夫ですよ!』とあなたの背中を押してきます。

 

しかしこれはあくまで『借りられる額』であり、『返せる額』とは異なります。

年収の9倍を超えるようなローンは、オーバーローンと言わざるを得ません。

 

年収500万円のひとの手取り収入は、平均で約400万円、月の給与で24〜25万円です。 

手取り収入から考えると40%以上が住宅ローンの支払いで消えてしまう計算になりますので、かなり無謀だといえます。

 

しかし営業マンの中には、平気でこのような提案をして、あなたの予算を上げようとしてきます。

 

お客様思いの営業マンであれば、無理な資金計画はオススメしないでしょう。

このことを知っておけば、本当に誠実な営業マンを見定めることもできますね。

 

ちなみにフラット35は決して悪い方法ではなく、借入額を増やすには非常に有効なのです。

 

夫が単独でローンを組む場合で、妻にも収入があるとき、夫だけの収入で考えると多少オーバーローンでも、妻の収入も考慮すると無理なく返済できるということもあります。

 

まとめ

年収から住宅ローンの借入額の目安について説明しました。

 

実際には各家庭ごとに家族の人数も違いますし、収入や支出もそれぞれ違うので、あなたの家庭にとって最適な住宅ローンの借入額は一概にはわかりません。

 

そんなときはファイナンシャルプランナーに相談することをオススメしています。

 

ファイナンシャルプランナーとは、お金に関する幅広い知識を持った『お金のプロ』です。

人生のイベントごとにどんな支出があって、どのように資産形成をしていけるか。

また住宅ローンはどれくらいまでに抑えると安心かということをライフプランを作成しながらアドバイスがもらえます。

 

ハウスメーカーで提携しているファイナンシャルプランナーは、無料で相談受け付けていることが多いので、まずは相談してみて家計を分析することから始めてみてはいかがでしょうか。